购房者减压政策：原向开发商分期付款房贷可转银行低息偿还

(金边讯) 为促进房地产行业健康发展，柬埔寨多部门联合召开会议，制定为购房者提供更低利率房贷方案，帮助购房者减轻还款压力，并缓解开发商的资金流动问题。

会议于1月4日举行，由副总理兼国土规划和建设部部长塞森奥主持。与会方包括柬埔寨国家银行、屋业开发商协会、建筑商协会、房地产开发商及多家金融机构。

会议主要讨论了为购房者提供更低利率房贷的方案。据国家银行行长谢丝蕾介绍，新政策将允许购房者将此前向开发商借贷的高利率房贷转移至银行，以较低利率继续偿还。银行将向开发商支付购房者的未偿贷款，购房者则以更宽松的还款条件向银行还款，最长还款期限可达25至30年。这一措施不仅缓解了开发商的资金压力，也让购房者能够以合理利率获得贷款。

塞森奥表示，此次会议旨在解决房地产开发商与购房者的借贷问题，确保双方受益，并推动金融机构提供更加安全便捷的还款条件，进一步促进房地产行业的健康发展。

应提的是，东盟与中日韩宏观经济研究办公室（AMRO）去年发布的一份报告曾揭示柬埔寨“影子银行”领域存在的风险。

报告指出，许多屋业开发商允许购房者以分期付款方式购房，但其中部分资金来源可能涉及开发商从银行贷款后转贷给客户，以赚取利息差价。截至2022年，柬埔寨房屋贷款占银行体系总贷款的14.9%，而建筑和房地产贷款则占24.8%，总贷款规模高达GDP的183%。

调查显示，2022年有21.2%的购房者通过开发商分期付款购房，39.8%则根据工程进度付款。AMRO估算，“影子银行”规模可能达到GDP的112%，即使仅50%的资金来自银行融资，其规模也接近GDP的60%。

然而，“影子银行”目前并未受到国家银行或监管机构的监督，放贷数据难以掌握。一旦危机爆发，不仅会引发开发商财务困境，还可能导致购房者无力还贷，房产被没收，进一步打击消费市场。

此外，柬埔寨信贷增长率已从2022年12月的18.2%放缓至2023年7月的9.1%，房地产贷款放缓是主要原因之一。不良贷款率也有所上升，截至2023年7月，银行和小额贷款机构的不良贷款率分别达到4.8%和4.5%，其中房地产领域不良贷款率高达5.4%，被视为“高风险”领域。

应提的是，柬埔寨政府于今年1月初宣布，自2025年1月1日起至2025年底，首次购买价值21万美元以下房产将免征印花税。该政策旨在减轻购房者税收负担并促进房地产行业发展。

根据财政部发布的通告，凡在2025年之前完成交易的住宅小区（Borey）或公寓，并在2025年内首次在税务机构办理产权转让或登记手续的个人，将可享受免征印花税的优惠政策。此项优惠仅适用于价格不超过21万美元的房地产，并面向首次购房者。