柬埔寨产业市场严重过剩 需求占供应不足三成

（金边讯）柬埔寨公寓和有地产业出现严重过剩，估计市场需要用上至少4至5年时间才能“消化”。

东盟与中日韩宏观经济研究办公室（AMRO）于9月中发布柬埔寨年度谘询报告指出，去年柬埔寨房地产领域仍面对诸多挑战，包括供过于求、融资困难和市场信心减弱等。

报告表示，柬埔寨政府预料将陆续推出新法规框架，以确保未来房地产领域的可持续发展。

报告引述柬埔寨产业和典当监管局（RPR）数据称，2021年至2023年间，有地产业和共管式公寓（Condominium）平均销售率，分别仅为20%和30%。

“市场需要好几年时间，才能完全‘消化’大量的过剩单位。”

报告也称，在市场陷入低谷和需求疲弱下，开发商之间的竞争变得更加激烈，令新开发项目欲“突破重围”变得更加艰难。

报告认为，若产业市场持续低靡，将导致滞销产业数量进一步增加，进而迫使产业价格进一步滑落，特别是共管式公寓和住宅小区（Borey）产业。

开发商继续面对现金流问题

报告指出，银行和金融机构进一步收紧向房地产市场发放的贷款，增加开发商向银行融资的难度。

自2023年中开始，产业价格便“跌跌不休”，对开发商盈利和现金流造成冲突。

报告称，虽然开发商允许购屋者“重组”贷款和免缴利息，惟这也影响了他们的现金流状况。

报告引述柬埔寨产业和典当监管局数据指出，到了2023年第4季，购屋者偿还的分期贷款，仅占贷款总额的10.5%，与一年前的34.5%相比，显著下降。

在融资困难下，开发商必须更加依赖自有资金，或是通过进行合并和收购，以解决现金流问题。

AMRO建议，柬埔寨当局应更加积极和主动采取措施，包括制定新的法规框架，这将能营造更有利的环境，帮助深陷衰退泥沼的房地产领域摆脱困境。

值得一提的是，去年AMRO曾发布研究报告，对柬埔寨开发商充当“影子银行”现象表示关注。

报告称，柬埔寨屋业开发商普遍允许购房者以分期付款方式购置房子，成为“影子银行”（Shadow Bank）；而获得银行贷款的开发商，也可能以更高利息“转贷”给客户，以赚取“利息差价”。

报告指出，“影子银行”不受柬埔寨国家银行或房地产及典当业监管局的监督，因此当局无法准确掌握“影子银行”的放贷数据。

AMRO担心，若爆发“影子银行”危机，除了导致开发商陷入财政困境和面对现金流问题外，也将导致无法准时偿还房贷的购屋者房子被充公，进而减少消费。